發布日期：2025-09-11

前言

合建分屋涉及複雜的稅務規定，稍有不慎可能導致不必要的稅負增加或稅務爭議。透過適當的稅務規劃，地主和建設公司可在合法範圍內優化稅負結構，降低整體稅務成本。本文將分享合建分屋的稅負優化策略，並剖析實務中常見的稅務錯誤，協助參與合建分屋的各方避開稅務陷阱，達成優化稅負的目標。

地主合法節稅技巧與實務建議

地主參與合建分屋，可考慮以下合法節稅策略：

  1. 持有期間規劃

地主可善用房地合一稅制下持有期間越長稅率越低的特性：

個人地主持有超過10年，稅率降至15%

營利事業地主持有超過5年，稅率降至20%

實務建議：

評估原土地持有時間，若接近降低稅率的門檻，可考慮延後合建時間

合建分屋取得房地後，若非急需資金，可考慮持有至適用較低稅率後再出售

  1. 自住優惠策略

個人地主可利用自住優惠稅率：

符合自住條件者，課稅所得超過400萬元部分按10%計算

拆除自住房屋參與合建，可合併計算持有期間

實務建議：

符合自住需求的地主，優先考慮採用合建分屋而非合建分售模式

若有自住房屋，可考慮拆除重建方式參與合建，以利用持有期間合併計算的優惠

  1. 舊制土地優勢利用

地主持有舊制土地（105年1月1日前取得）參與合建分屋：

土地交易仍適用舊制免稅

房屋部分適用新制，但取得成本可按換入時的市價認定，有助降低未來出售的課稅所得

實務建議：

持有舊制土地的地主，可優先考慮合建分屋方式

確保房地互易時取得正確市價的統一發票，作為未來計算房屋成本的依據

  1. 正確規劃土地與房屋分配比例

在合建契約中妥善規劃土地與房屋的分配比例：

地主分配房屋比例過低，可能需收取差價而產生當期稅負

分配比例過高，可能需支付差價增加成本負擔

實務建議：

依市場行情及實際需求，協商合理的分配比例

若有差價產生，應考量對稅負的即時影響

建設公司合法節稅技巧與實務建議

建設公司參與合建分屋，可考慮以下稅務策略：

  1. 銷售模式選擇

不同銷售模式對建設公司的稅負影響不同：

首次銷售房地採合併計稅，可與營業虧損互抵

合建分屋採分開計稅，營業虧損不得抵減

實務建議：

評估公司整體經營狀況，若有其他業務虧損，可考慮以自建自售模式

若預期合建案獲利較高，則合建分屋模式可能更有利於控制風險

  1. 土地成本認定策略

建設公司取得合建土地的成本認定影響未來出售的獲利：

合建分屋土地成本應以換出房屋所分攤之建造成本為準

實際操作時應避免高估建造成本

實務建議：

正確分攤建造成本至地主分配部分

保存完整的成本分攤資料，以備稽徵機關查核

  1. 合理分攤費用

建設公司可合理分攤各項費用，降低稅負：

銷售費用、廣告費等應按實際合約規定分攤

銷售合建房地的廣告費若約定全數由建設公司負擔，其進項稅額可全數扣抵

實務建議：

在合建契約中明確約定各項費用的分攤方式

確保費用分攤符合營利事業所得稅查核準則的規定

不同合建模式的稅負比較與選擇

不同合建模式的稅負差異顯著，參與方應根據自身情況選擇：

  1. 合建分屋 vs. 合建分售

合建分屋：

優點：地主可依土地持有期間認定房屋持有期間，享有較低稅率

優點：自住房屋拆除重建可合併計算持有期間

缺點：營業稅負擔易產生爭議

合建分售：

優點：各自銷售各自負擔稅負，界限明確

優點：地主出售土地可能適用較低稅率

缺點：不適用自住優惠

選擇建議：

地主有自住需求：優先選擇合建分屋

地主持有舊制土地：優先選擇合建分屋

建設公司有其他業務虧損：優先考慮合建分售

  1. 合建分成 vs. 權利變換

合建分成：

優點：契約彈性大，雙方可自行協商分配比例

缺點：銷售費用分攤可能產生爭議

權利變換（都更或危老）：

優點：有明確的法規依據

優點：可能享有稅務減免或優惠

缺點：程序較為繁複

選擇建議：

老舊社區改建：優先考慮權利變換

單一地主合建：可考慮合建分成

契約條款撰寫的稅務考量

合建契約的條款設計直接影響稅務處理：

  1. 明確約定稅負責任

明確約定土地增值稅、契稅、營業稅等各項稅負的負擔方

明確約定廣告費、銷售費用等的分攤方式

建議條款： 「本合建案房屋與土地互易產生之營業稅由建設公司負擔，不得向地主收取。地主應分擔之廣告費依房地售價比例計算，為銷售總金額之___%。」

  1. 明確約定房地價值認定方式

約定房地互易時價值認定的標準

約定差額補貼的計算方式

建議條款： 「本合建案房屋與土地互易之價值，應以鄰近地區同期市場行情為準，並由雙方共同委託不動產估價師評估認定。」

  1. 約定發票開立事宜

明確約定發票開立時點、金額及方式

避免後續因發票開立產生爭議

建議條款： 「建設公司應於房屋使用執照核發日起3日內，依法開立統一發票予地主。統一發票金額應按房屋時價加計5%營業稅。」

實務中常見的稅務錯誤與案例解析

合建分屋實務中常見以下稅務錯誤：

  1. 錯誤認定房地持有期間

常見錯誤：

誤以為房屋實際取得日作為計算持有期間的起點

忽略合建分屋房屋持有期間應以土地持有期間為準的規定

案例解析： 甲君108年取得土地與建商合建，112年取得房屋後立即出售。甲君誤以為持有期間僅幾個月，適用45%稅率，實際上應以土地持有期間計算，適用35%稅率。

  1. 錯誤處理差額補貼

常見錯誤：

收取差價金額未申報房地合一稅

以淨額方式開立房地互易發票

案例解析： 乙君以土地與建商合建並收取補貼款570萬元，未申報房地合一稅。經國稅局查獲，依土地持有期間課徵35%稅率，並裁處罰鍰。

  1. 錯誤適用稅率

常見錯誤：

誤以為合建分屋一律適用20%稅率

未考慮不同情境下的稅率適用條件

案例解析： 丙公司以自有土地與建商合建分屋後出售，將交易所得併入營利事業所得額，並利用營業虧損抵減。經國稅局查核，認定應採分開計稅，不得與營業虧損互抵，補稅480萬元。

  1. 營業稅負擔爭議

常見錯誤：

合建契約未明確約定營業稅負擔方

建商事後向地主收取營業稅

案例解析： 建商與地主合建分屋，合約未明確約定營業稅負擔方。完工後建商向地主收取營業稅100萬元，地主拒付並訴諸法院。法院判決地主勝訴，認為房屋定價已內含營業稅。

風險管理與稽徵實務應對策略

面對稅務風險，參與合建分屋的各方應有適當的應對策略：

  1. 事前風險評估

參與合建前進行全面的稅務評估

考量各類稅負如房地合一稅、營業稅、土地增值稅、契稅等

模擬不同合建模式下的稅負結果

  1. 完整保存交易資料

保存合建契約、發票、收據等完整資料

留存時價認定的佐證資料

準備成本計算的完整文件

  1. 稅務專業諮詢

重大合建案應諮詢專業會計師意見

在契約簽訂前即尋求專業協助

特殊情況下考慮申請稅務解釋函令

  1. 稽徵查核應對

接獲稅務稽查時保持冷靜

提供完整的交易資料

必要時尋求專業協助進行說明或申復

結論

合建分屋的稅負優化需要周全的規劃與正確的執行。地主和建設公司都應充分了解各種合建模式的稅負差異，正確選擇適合自身情況的合建方式。同時，在契約條款中明確約定稅負責任，避免後續爭議。

最重要的是，稅負優化必須在合法範圍內進行，切勿為了短期利益而觸犯稅法。透過專業諮詢、風險評估及妥善的資料保存，參與合建分屋的各方可以在享受合建分屋帶來商業利益的同時，也合理控制稅務成本。

下期預告：【熱門問答】合建分屋稅務十大常見問題，我們將整理實務中最常見的疑難問題，並提供明確的解決方案與建議，敬請期待！