發布日期：2025-08-28

前言

在前幾篇文章中，我們從地主角度探討了合建分屋的稅務處理，本篇將轉換視角，從建設公司的立場解析合建分屋的交易流程與稅務處理。對建設公司而言，合建分屋是一種降低資金需求、分散風險的開發模式，但其稅務處理卻相當複雜。本文將詳細說明建設公司參與合建分屋的交易流程及相關稅務規定，協助業者正確處理稅務問題，避免不必要的稅務風險。

建設公司合建分屋交易流程

建設公司參與合建分屋的典型交易流程如下：

  1. 前期規劃階段

評估合建標的與地主條件

協商合建比例與模式

簽訂合建契約，約定權利義務關係

  1. 興建階段

申請建照與各項許可

建築施工、資金投入

工程進度管理與品質控制

  1. 房地交換階段

完工取得使用執照

與地主辦理房地產權交換

開立房地互易發票

  1. 銷售階段

銷售建商分得的房地

開立銷售發票

辦理產權移轉

每個階段都有其特定的稅務處理要求，建設公司需特別留意房地交換與銷售階段的稅務規定。

房地互易的基本稅務處理

建設公司與地主合建分屋，交換房屋與土地時的稅務處理如下：

開立發票規定

銷售額認定：

依營業稅法施行細則第18條規定，以換出或換入貨物或勞務之時價從高認定

時價係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格

開立時點：

地主與建方合建分屋，原則上以房屋使用執照核發日為房屋換出日

例外情況：地主自始至終均未列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主登記日為房屋換出日

建方應於上述換出日起3日內開立統一發票

實務操作：

建設公司應就換出之房屋開立發票，地主應就換出之土地給予收據或免稅發票

房屋價款的5%營業稅應外加

合建分屋互易之房屋及土地之銷售額應屬相等，即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格

現金找補的處理

建設公司與地主房地互易因價值不相當，而有現金找補時：

建設公司支付現金給地主：

另行支付之現金應作為換入土地之成本

應取得地主收據，如屬銀錢收據性質者應貼足千分之四印花

建設公司收取地主現金：

收取的現金部分視為出售房屋，應開立應稅發票並認列銷售房屋收入

按比例計算認列出售損益

建設公司土地成本的認定規則

建設公司與地主合建分屋，土地成本的認定有特殊規定：

財政部解釋函令規定

依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定：

建設公司合建分屋銷售，換出房屋係為取得營建所需之土地，完工後出售房地始為目的

換入土地之成本，應以換出房屋所分攤之建造成本為準入帳

房地交換時，換入與換出金額一致，尚不發生損益，俟房地出售時始予計算損益課徵所得稅

實務案例說明

A建設公司以合建分屋與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，A建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票。

則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)，而非開立統一發票之金額5億元。

這說明在合建分屋下，帳列土地成本應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。

合建分屋銷售收入認列時點

建設公司參與合建分屋後出售分得的房地，其銷售收入的認列時點如下：

一般規定

房屋已完成所有權登記，且已交付買受人使用時認列銷售收入

預售屋則依完工比例法或全部完工法認列收入

稅務申報時點

所得稅：依銷售契約所載交易日期，於房地交易完成後依規定時限申報

營業稅：依統一發票開立時間申報繳納

建設公司合建與首次銷售的稅務差異

建設公司在合建分屋與首次銷售房地的稅務處理有顯著差異：

合建分屋稅務處理

建設公司與地主互易房地時，土地成本以換出房屋所分攤之建造成本為準

互易時不認列損益，於房地出售時才計算損益

建設公司出售分得的房地，房屋適用營業稅，土地免徵營業稅

首次銷售稅務處理

建設公司出售首次興建完成的房地，適用房地合一稅2.0特殊規定

交易所得計入營利事業所得額課稅（合併計稅）

可與營利事業本業損益互抵

適用稅率20%（併入營利事業所得額課稅）

建設公司合建支付的土地增值稅

建設公司與地主簽訂合建契約時，常涉及土地增值稅的負擔問題：

財政部解釋函令

財政部75年11月19日台財稅第7568163號函規定：

建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定建主因合建而換入之土地，其土地增值稅由建主負擔

惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方（地主）負擔

故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成本

這意味著，即使契約約定由建設公司負擔土地增值稅，該稅款也不得計入建設公司的費用或建屋成本。

廣告費分攤規定

建設公司與地主合建分屋時，廣告費的分攤有特定規定：

財政部解釋函令

財政部規定，建設公司與地主合作建屋出售，廣告費分攤如下：

如約定銷售合建房地之廣告費全數由建設公司負擔，則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額應准予全數申報扣抵銷項稅額

惟建設公司與地主間對廣告之負擔如有其他約定者，應從其約定核實認定之

營所稅查核準則規定

依營利事業所得稅查核準則第78條第1款：

營建業合建分售（分成）之廣告費，應由地主與建主按其售價比例分攤

若地主出售之土地適用房地合一稅，於計算土地交易所得時亦得列報該筆實際負擔之廣告費

實務操作注意事項

建設公司參與合建分屋時，應特別注意以下事項：

契約撰寫：

明確約定合建比例、房地分配方式

清楚訂明稅捐負擔責任，尤其是營業稅負擔方

訂定廣告費用分攤方式

發票開立：

正確認定銷售額，避免低估時價而被稽徵機關調整

按規定時間開立發票，避免逾期處罰

現金找補應另行計算，不得以淨額開立發票

成本認列：

正確計算土地成本，應以換出房屋所分攤之建造成本為準

妥善分攤各項費用，如廣告費、代銷費用等

完整記錄交易資料，避免因未能提示帳簿文據而被稽徵機關核定成本

結論

建設公司參與合建分屋時，稅務處理相對複雜，尤其是在房地互易時的發票開立、土地成本認定及收入認列等方面。正確理解並遵循相關稅務規定，不僅可避免不必要的稅務風險，也有助於合理降低稅負。

建議建設公司在參與合建案前，應詳細評估稅務影響，並在合建契約中明確約定各項稅捐的負擔方式，特別是營業稅的負擔問題，以避免日後產生爭議。同時，也應保存完整的交易資料，以備稽徵機關查核。

下期預告：【建設公司II】發票開立規定與營業稅處理，我們將深入探討建設公司在合建分屋過程中的發票開立規定、營業稅處理細節及常見爭議解決方案，敬請期待！