前言

在現代都市生活中，不少房屋所有權人將自己的房屋部分空間出租或用於營業，既可增加收入，又能滿足自住需求。然而，出售這類「部分自用部分出租」的房屋時，稅務處理較為複雜，尤其是在房地合一稅制度下，如何正確區分自用與出租部分的課稅方式，以及如何適用相應的稅率與免稅額度，常讓納稅義務人感到困惑。本文將詳細解析部分自用部分出租房屋的稅務處理原則，並透過實際案例說明申報要點，幫助納稅義務人合理規劃稅負，避免不必要的稅務爭議。

一、基本課稅原則

  1. 區分處理原則

部分自用部分出租或供營業使用的房屋，在房地合一稅的處理上採「區分處理原則」，即：

符合自住條件的部分，可適用自住房屋的租稅優惠

非自住的部分（出租或供營業使用），則按一般稅率課稅

這種區分處理方式的立法目的，是為了平衡保障基本居住權益與防止租稅規避，讓真正的自住部分仍能享有租稅優惠。

  1. 判定自住部分的標準

如何判定房屋的哪些部分屬於自住？主要參考以下標準：

物理區隔：是否有明確的物理空間區隔（如不同樓層、獨立出入口等）

使用事實：實際使用狀況如何，是否確實分別用於自住和出租/營業

契約約定：租賃契約或營業使用協議中如何約定使用範圍

稅籍登記：房屋稅、營業稅等稅籍登記的使用情形

二、計算方式與案例說明

  1. 標準計算公式

部分自用部分出租房屋的課稅所得計算公式如下：

總課稅所得 = 交易價格 - 取得成本 - 相關費用

自住部分課稅所得 = 總課稅所得 × 自住部分比率

非自住部分課稅所得 = 總課稅所得 × 非自住部分比率

其中，自住部分課稅所得在400萬元以下的部分可免稅；超過部分以及非自住部分課稅所得則按持有期間適用相應稅率。

  1. 自住比率的認定

自住部分比率的認定，通常依下列方式：

依各部分的房屋評定現值比率認定

多樓層建物可按樓層數比率認定

同一樓層內的部分使用，則按使用面積比率認定

以一棟三層樓房屋為例，若一樓出租、二三樓自住，且各樓層評定現值相同，則自住比率為2/3，非自住比率為1/3。

  1. 案例說明

案例：賴先生105年以1,000萬元購入一棟5層樓的房屋，設有戶籍並實際自住使用，在110年將一樓供好友開設記帳士事務所，嗣於112年以1,500萬元出售，土地漲價總數額為25萬元，出售房屋的費用為75萬元，房地合一稅的課稅所得為400萬元。

計算步驟：

假設該房屋每層樓的評定現值均相同，一樓（供營業使用）占總價值的1/5，四層（自住使用）占總價值的4/5

自住部分課稅所得 = 400萬元 × 4/5 = 320萬元，全額可享受免稅優惠

非自住部分課稅所得 = 400萬元 × 1/5 = 80萬元，須按持有期間（7年）適用20%稅率課稅

應納稅額 = 80萬元 × 20% = 16萬元

三、特殊情形處理

  1. 不同時期變更使用的處理

有些房屋在持有期間內可能多次變更使用性質，例如先全部自住，後來部分出租，或者先出租後收回自住。這種情況應如何處理？

原則：

以交易前的使用狀態為準，回溯檢視前6年的使用情形

若過去6年內有部分時間出租或供營業使用，則該部分不符合自住條件

需按時間比例或空間比例計算不符合自住條件的部分

例如：某房屋持有10年，前7年全部自住，後3年一樓出租二樓自住，出售時應如何認定？

交易前6年內，一樓有3年出租，不符合自住條件

二樓全部時間自住，符合自住條件

一樓部分按一般稅率課稅，二樓部分可適用自住優惠

  1. 同一空間不同時段使用的處理

有些房屋可能在不同時段有不同用途，例如白天用於營業，晚上及假日自住。此類情形如何認定？

稽徵機關審查重點：

使用時間的比例及規律性

是否有明確的營業登記或執業地點登記

是否有租賃契約或營業收入證明

實際使用證據，如水電使用模式、訪客紀錄等

原則上，若同一空間確實同時兼具自住與營業/出租功能，稽徵機關傾向於認定為非自住使用，除非納稅義務人能提供充分證據證明主要用途為自住。

  1. 附屬建物與共用部分的認定

主建物附屬的車庫、儲藏室等附屬建物，以及公寓大廈的共用部分，應如何認定？

一般原則：

直接附屬於自住部分的附屬建物（如自住樓層的陽台），隨自住部分認定

獨立的附屬建物（如獨立車庫），依實際使用情形認定

公寓大廈的共用部分（如樓梯間、電梯間），按主建物自住與非自住的比例分配

  1. 土地持分的認定

房屋坐落土地的持分如何認定自住部分？

原則：土地持分的自住認定原則上跟隨房屋的使用情形，按比例計算。例如，若房屋的4/5為自住，則土地持分的4/5也視為自住。

四、重購退稅的適用

部分自用部分出租房屋出售後重購的情形，如何適用重購退稅優惠？

  1. 基本適用原則

依財政部規定，納稅義務人重購的多樓層房屋一棟，僅部分樓層出租、供營業或執行業務使用，其餘仍供自住使用的樓層及按比例計算的所屬基地，仍准適用重購退稅或扣抵的規定。

  1. 計算方式

若原屋部分自住部分出租，出售後重購全部自住的房屋，則按原屋自住部分的比例計算可退稅金額

若原屋全部自住，重購後部分出租，則按重購屋自住部分的比例計算可退稅金額

若原屋部分自住部分出租，重購後也是部分自住部分出租，則以兩者自住比例較低者計算可退稅金額

  1. 案例說明

案例：王先生出售一棟兩層樓房屋，一樓出租、二樓自住，繳納房地合一稅30萬元。之後重購一棟三層樓房屋自住，重購價格高於原出售價格。

計算：

原屋自住比例為1/2

重購屋自住比例為3/3 = 1（全部自住）

可退稅金額 = 30萬元 × 1/2 = 15萬元

五、實務查核重點

稽徵機關在審查部分自用部分出租房屋的申報案件時，特別注重以下幾點：

  1. 自住與非自住部分的區分

檢視房屋格局圖、使用執照記載用途

調查水電費用的使用模式

查核是否有營業登記或執業登記

比對房屋稅籍資料的使用情形

  1. 出租或營業使用的證據

調閱營業稅、房屋稅、地價稅的稅籍資料

查核租賃所得申報扣繳或調查資料

檢視銀行帳戶是否有規律的租金收入

訪查鄰居或管理委員會確認使用情形

  1. 高風險案件的重點查核

針對下列高風險案件，稽徵機關會加強實地查核：

交易金額特別高的案件

自住比例申報異常的案件

短期內頻繁變更使用性質的案件

申報資料與稅籍資料不符的案件

六、納稅義務人應注意事項

為避免不必要的稅務爭議，納稅義務人在處理部分自用部分出租房屋的稅務問題時，應留意以下事項：

  1. 完整保存證明文件

租賃契約或營業使用協議

水電費等生活費用單據

房屋稅、地價稅繳納憑證

室內格局與使用分區的相關證明

管理費或社區費的繳納紀錄

  1. 慎重規劃使用變更

若計劃將自住房屋部分空間出租或供營業使用，應事先考慮稅務影響

若可能在短期內出售房屋，宜慎重考慮是否變更使用性質

變更使用後應及時更新相關稅籍登記，保持稅務資料的一致性

  1. 出售前的稅務規劃

評估不同出售時點的稅負差異

考慮是否先終止出租或營業使用，以增加自住比例

分析是否適合採用分次出售策略

結語

部分自用部分出租房屋的稅務處理雖然複雜，但只要掌握「區分處理原則」，並了解自住比率的認定標準，仍能合理規劃稅負。納稅義務人應保存充分的使用證明文件，以便在申報時能夠清楚區分自住與非自住部分，正確計算應納稅額。若遇到複雜的使用變更情形或特殊案例，建議諮詢專業稅務顧問，以確保申報的正確性。下一篇文章將介紹重購自用住宅退稅機制解析，敬請關注。

標籤：房地合一稅、自住房屋、出租房屋、混合使用、稅務規劃

發布日期：2025-06-12